Cho thuê - Mua bán căn hộ Bất động sản năm Đinh Dậu có thể gây bất ngờ lớn có cú hích giá đất tiếp tục leo thang và bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư giá tốt, nhưng cũng có thể đứng trước chu kỳ giảm tốc đầy thận trọng có tính chu kỳ 5 năm. Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam phân tách, phân khúc nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 năm liền.

Bất động sản năm Đinh Dậu có thể gây bất ngờ lớn có cú hích giá đất tiếp tục leo thang và bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư giá tốt, nhưng cũng có thể đứng trước chu kỳ giảm tốc đầy thận trọng có tính chu kỳ 5 năm.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam phân tách, phân khúc nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 năm liền nối dài mạch tăng trưởng (GĐ 2013-2016). Do đây, diễn biến của năm 2017 phát triển thành khó đoán hơn khi thời cơ bứt phá vẫn còn nhưng sự e ngại, dè dặt đã bắt đầu lớn dần lên.

Chuyên gia này đưa ra hai tiên đoán trái chiều cho năm 2017, kịch bản thứ nhất đầy táo bạo và kịch bản thứ hai cực kỳ thận trọng để tiên lượng cho viễn cảnh phân khúc trong 12 tháng tới. Ông Nam gọi 2017 là năm bước ngoặt chọn lọc sự chuyển hướng mạnh mẽ của phân khúc.

Kịch bản táo bạo: Bất động sản tiếp tục tăng trưởng 40%

Ở kịch bản này, giá đất là tâm điểm dẫn dắt phân khúc đi lên có sự xuất hiện của nhiều nhân tố mới. Giá đất 1 vài khu vực cũ như: quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân có thể tiếp đà tăng ở biên độ hẹp hơn năm 2016 nhưng mật độ tăng giá vẫn đạt mốc hoàn hảo: 10-15%.

Các huyện đang quy hoạch lên quận: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn được xem là nhân tố mới sẽ đâyn cú hích tâm lý tích cực. Vì vậy, ba khu vực này đứng trước thời cơ tăng giá 20-40% tùy địa điểm. Giá đất 1 vài vùng ven hoặc giáp giới Sài Gòn cũng có thêm nhiều kỳ vọng bứt phá nhờ hạ tầng tốt dần lên, chỉnh trang đô thị càng ngày càng tích cực và tâm lý bám đất, giữ đất để đầu tư tích lũy tài sản khá nặng nề.

Yếu tố quan trọng thứ hai tạo nên đà tăng trưởng nối dài cho BĐS là cuộc đua làm nhà giá rẻ của 1 vài công ty có thương hiệu lớn. Sau 3 năm phân khúc rơi vào hiện trạng lệch pha rổ hàng hóa (nhiều chung cư cao – trung cấp nhưng ít chung cư giá tốt), năm 2017 căn hộ chung cư giá rẻ lần Thứ nhất đứng trước thời cơ vươn lên dẫn đầu phân khúc có nguồn cung khủng và thanh khoản đột biến.

Giá đất bật cao cộng có rổ hàng hóa cân bằng nhờ sự bứt phá của căn hộ chung cư giá “mềm” có thể lái con thuyền BĐS băng băng về đích trong năm Đinh Dậu có doanh số phân phối hàng từ bằng đến cao hơn năm 2016.

Điều kiện để kịch bản táo bạo này xảy ra là kinh tế vĩ mô tiếp tục tăng trưởng, môi trường xã hội ổn định, hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện, 1 vài dự án cầu, các con phố, metro, xa lộ… đang trong quá trình xây dựng có công đoạn xây dựng nhanh, vượt kế hoạch. Thách thức lớn của kịch bản này chính là hiện trạng quá tải, kẹt xe nghiêm trọng ở 1 vài đô thị lớn của Việt Nam, giá BĐS tăng quá nhanh so có tốc độ cải thiện lương của người đô thị có thể gây bất ổn xã hội.

Kịch bản thận trọng: Địa ốc đứng trước nguy cơ giảm tốc mạnh

Ở kịch bản này, phân khúc BĐS được nhìn nhận dưới góc độ đầy thận trọng xét trong tương quan chu kỳ tăng trưởng bình quân 5 năm. Theo chuyên gia này, trong 1 chu kỳ tăng trưởng phổ biến của BĐS Việt Nam, cứ 3 năm tăng trưởng (2013-2016) thì có 2 năm giảm tốc (có thể rơi vào GĐ 2017-2018). Đà giảm tốc này được xem là biện pháp chống dooping (hạ nhiệt các toa thuốc kích thích liều cao) nhằm đưa phân khúc về trạng thái cân bằng.

Nếu diễn ra kịch bản thận trọng, giá đất năm 2017 sẽ không tăng quá biên độ 20%, mức tăng bình quân chỉ đạt 7-10%, bằng 1 nửa so có năm 2016. Giá BĐS liền thổ đã có bước đệm đi lên từ năm 2014, bứt phá mạnh mẽ trong năm 2015 và đạt đỉnh trong năm 2016. Do đây, năm 2017 sẽ rất khó lập kỷ lục tăng liên tục 4 năm liền.

Căn hộ chung cư giá rẻ có chiến thuật bơm hàng hóa vào phân khúc có liều lượng vừa phải để kích thích khả năng hấp thụ. Bung hàng theo 1 vàih này sẽ tránh tăng cung đột biến, tránh thừa mứa hàng hóa cục bộ trong 1 thời điểm, góp phần đẩy sức mua đi lên. Điều kiện là giá nhà phải thật sự vừa túi tiền, đánh trúng vào nhóm người có khả năng chi trả trong 1 vài đô thị lớn. Căn hộ cao – trung cấp giảm cung đáng kể và đứng trước bài toán hấp thụ nguồn hàng cực lớn đã dội bom liên tục trong 3 năm qua.

Ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng (căn hộ chung cư, villa biển trong 1 vài khu resort), năm 2017 sẽ là thời điểm thách đố đầy cam go đối có 1 vài dự án có cam đoan mức lợi nhuận khủng. Thị phần này buộc phải giải bài toán làm 1 vàih nào có thể hoạt động chuỗi hàng hóa khổng lồ này đạt mức lợi nhuận xấp xỉ 10% 1 năm trở lên.

Điều kiện hỗ trợ kịch bản thận trọng là 1 vàih điều hành chính sách phân phối hàng “rắn” có ngành địa ốc từ 1 vài chính sách phân phối hàng tín dụng, đầu tư đến việc ban hành, thực thi, tiến hành 1 vài sắc thuế giảm đầu cơ… Khi giảm tốc, phân khúc BĐS bước vào GĐ tự điều chỉnh, tự cân bằng hơn để dự tính tiến xa hơn trong chu kỳ mới.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho rằng, có 50% thời cơ cho kịch bản táo bạo và 50% còn lại cho kịch bản thận trọng. Tuy nhiên, viễn cảnh nào sẽ diễn ra trong 12 tháng tới còn tùy thuộc vào rất nhiều biến số. Đó là: dòng tiền đang dịch chuyển trong phân khúc đầu tư ở Việt Nam là bao nhiêu, 1 vài kênh đầu tư liên quan (bình thông hơi có BĐS) gồm: vàng, ngoại tệ, chứng khoán diễn biến ra sao. Ngoài ra, các nhân tố ngoại khu như kinh tế khu vực và toàn cầu cũng tác động không nhỏ đến dòng vốn FDI đổ vào BĐS.

Theo VnExpress

Tìm hiểu thêm http://vinhomescentralparktc.com/cho-thue-can-ho-vinhomes-central-park/